Preddefoltnoe construcción.

huelga de hambre y manifestaciones en los últimos años convertirse en la principal arma de los inversores de capital en la lucha por la vivienda. Tras soinvestorami empresas Stroymetresurs "KT" Iniciativa Social y K "," Sozidatel, Stroytehinvest "mitin celebrado depositantes Ltd." Masterok ", OJSC" Nuevo Mundo "y CJSC" DACoRD Grad, mientras que los compradores de apartamentos en la empresa Interural "inició una huelga de hambre. Ese tipo de actividad de las personas que necesitan para construir "congelados" en el hogar, ha recibido un amplio y se ha convertido en un dolor de cabeza para las empresas, y para las autoridades. Masiva oradores o co-ciudades, las autoridades regionales no se cumplen, y son al azar en busca de la posibilidad de sitios incompleta a otras empresas, ejerciendo presión sobre los desarrolladores provinivshihsya, muchos de los cuales ya no es probable que continúe sus actividades.

sobrevivir, no todos los

Sombra de quiebra se cierne no sólo sobre las empresas, cuyos inversionistas ahora ir a las calles de la ciudad. Según el CEO de una corporación Uralsib "Alexei Chalenko situación de los constructores es mucho más difícil de lo que parecía a primera vista. "Si nos fijamos en los resultados financieros de los líderes, es decir, los que entregó los 500 mil metros al año, resulta que la situación financiera del 50% de estas empresas - los pobres, los más pequeños y los participantes en el mercado (los que han construido 50 -200 mil metros al año) será de aproximadamente el 80%, "- dijo.

"El saldo negativo para los desarrolladores - esto es normal. Stroitel tener el dinero en la deuda, la construcción de una casa y los apartamentos da a los inversores. En primer lugar, el saldo es negativo, a expensas de la deuda, y luego a cero, al reembolso de todas las deudas apartamentos, lo que es peor, si la "curva" un plan de negocios o simplemente después de que el robo de los acreedores de nuevo saldo negativo. Entonces, el próximo ciclo, la cantidad de saldo negativo crece. Diez tales ciclos - y no la infusión de la empresa no ha hacer ", opina un analista independiente Andrew Beketov.

Según el Vicepresidente de la Federación de Gremio de Agentes Inmobiliarios Apreleva Constantino, la crisis que comenzó en el verano del año pasado, y provoca una disminución en la demanda de las expectativas de los consumidores y la caída de los precios de la propiedad de una declaración de los programas disponibles vivienda. "La oportunidad de recibir hasta un 50% anual de la demanda y garantizar un flujo constante de fondos de los inversionistas en cuanto el rendimiento se redujo a 15-20%, esto ha conducido a un declive en la demanda y ha causado problemas financieros de los constructores" - explica Konstantin abril.

esperanzas de que los desarrolladores de la caída de la demanda sería temporal, no es cierto. Además, desde el comienzo de este año, quedó claro que muchos objetos no será para construir, - como consecuencia de un mayor número de personas abandonó la inversión en el mercado primario.

los que se reunieron en su momento con los co-inversionistas, desarrolladores, podría ser suficiente para construir la planta, pero fueron capaces de asignar eficientemente los recursos mucho más. En un momento de creciente demanda, muchas compañías lugar los fondos recibidos en un centro, la nueva plataforma, tomar préstamos de los bancos. Cuando terminó la venta, las empresas no tienen dinero para la realización de, 10-15, pero fue en la presencia de objetos en las diferentes etapas de la construcción.

Aún más al borde del abismo, que comienza la quiebra, empujado desarrolladores N214-Ley "la participación en la construcción de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles."

Anteriormente, con los recursos administrativos o simplemente una cierta comprensión de la labor en este mercado, es muy fácil entrar en este negocio - obtener un sitio y empezar a vender los apartamentos en los edificios aún no construidos. La ley prohíbe también atraer co-inversores para obtener un juego completo de documentos.

"Esto ya ha sido golpeada por una serie de empresas, que este año se congeló en sus sitios de trabajo de 6-8 meses. La gente ha visto que la construcción se ha detenido, pero ¿por qué sucedió, sabía no siempre es así. Todos estos factores dieron lugar a la construcción del mercado es hoy en terribles condiciones. Los consumidores tienen poca probabilidad de aviso, pero los que conocen el mercado desde el interior - es evidente ", - dijo Alexei Chalenko a partir de Uralsib.

Consecuencias no evidente

Las pequeñas empresas tienen ahora la situación más difícil. No hay dinero, el sitio enfrenta, los bancos no dan crédito. "Las grandes empresas han tomado medidas oportunas, incluso en la primavera y el verano de este año: alguien había vendido algunas de sus zonas menos atractivas comercialmente, algunos con contratos inmobiliarios garantiza la realización de los pisos. La disminución del rendimiento, que han mantenido la estabilidad financiera", estima Konstantin Aprelev de TCR.

Según los expertos, el invierno ya los miembros más débiles de abandonar el mercado. "Muchos de ellos ahora se encuentran en un estado que ya no es probable que aumente. Se puede vivir de entablar un diálogo con las autoridades y soinvestorami, pero la situación en la que ya no se les permite llevar a cabo las obras de construcción", - dice Alexey Chalenko. Según el director del departamento de bienes inmuebles de Penny Lane Realty Alexander Ziminskogo escenario quiebra de los pequeños desarrolladores de Moscú en el corto plazo, es probable, pero un impacto significativo en el mercado inmobiliario no.

Algunos analistas creen que la "sangre" se beneficiarán: a los más débiles en términos financieros y de las prácticas comerciales de la empresa dejó de funcionar. Este proceso afecta no sólo el mercado, pero también co-inversores, y para proteger el pasado, será necesario el apoyo del gobierno.

Según algunos expertos, la empresa que no podría haber empezado a construir un objeto, es necesario eliminar, y el feed del sitio (en las condiciones de la licitación) para los que pueden invertir en la terminación de casas . Este paso permitirá evitar explosión social.

verdad, tomar el "problema" áreas de dificultad. Para el futuro comprador, dicen algunos expertos, hay demasiados riesgos. "No está claro cuáles son las obligaciones del objeto adquiere un nuevo promotor. De hecho, no existen instrumentos normales de la venta de estos objetos", - dice Konstantin de abril.

"Si tengo dinero y deseo de construir un objeto, seguirá siendo difícil de hacer, - dijo el vicepresidente de Best-inmobiliario Michael Gorohovskiy.-Si yo no quiero para construir y estamos de acuerdo sobre la transferencia de derechos a otro desarrollador, no hay garantía de que la municipalidad local para autorizar la transacción - que puede ser un candidato para la realización del ". Pero él observa que un nuevo inversor que depender de los beneficios no tienen que.

La mejor manera de salir por sí mismos y de sus co-inversores - venta del conjunto de la actividad. Sin embargo, los expertos no excluyen la hipótesis más pesimista: "Si el proceso de quiebra, en gran número, pero este escenario es posible, muchos soinvestory habría roto el comederos. Espera que la ley los proteja, no tienen - no sólo tendrá a alguien con dinero , las cuentas de muchas empresas hoy en día no lo hacen. La verdad es que todo esto es hipotético opciones, así como la más probable que el gobierno regional de Moscú y el gobierno no permitirá que esos acontecimientos ", estima Alexei Chalenko.

No menos importante será el efecto y aumentar los precios. Según analistas, la reducción del número de hogares de entrada, requisitos más estrictos para los desarrolladores, los bancos prudentes cuando la concesión de préstamos a los constructores, todo esto conducirá a una reducción sustancial en el mercado primario, respectivamente, aumentará la demanda, y con ello aumentará y los precios de la vivienda.

volátiles condiciones

no siempre responsable de la empresa que los residentes no pueden entrar en la vivienda adquirida. Al menos cuando la casa está lista, pero no hay comunicación, algunos culpan a los constructores no lo hacen. A pesar de que los participantes en el mercado se mostraron reticentes a hablar de su relación con las autoridades, "F." descubrió que es la política de los gobiernos regionales - la principal razón "congelar" la construcción en varios lugares (por ejemplo, en el Khimki y Krasnogorsk).

"La administración se comparten más dinero, a veces pisos - típicamente un 20-40%. Las autoridades locales dicen a los desarrolladores:" Usted nos da hoy nuestra parte del dinero, y pasar dos años comunicación. "Cuando es la fase final de construcción, las autoridades se niegan a cumplir con sus obligaciones, cambio de cableado de agua, la calefacción, las aguas residuales en el constructor. El más común se refiere a la falta de fondos en el presupuesto", - dijo "F." Uno de los participantes en el mercado.

Muchos expertos creen que esta situación podría resolverse, si por parte de las autoridades era por lo menos una mínima voluntad de consenso. "La ciudad puede considerar, por ejemplo, una deuda, para reestructurar, nombrar a los vencimientos, el desarrollador de estas obligaciones emitidas con la ciudad podría contar con un préstamo con el fin de la instalación, pero esto ocurre rara vez. La mayoría de las autoridades simplemente se niegan a negociar, pero desarrollador o bien se somete a la corte, o tira del edificio, "- explica Michael Gorokhovskiy de" Best-de bienes inmuebles ".

Normalmente, en Moscú sobre esas cuestiones se resuelvan sólo a través de negociaciones. En la región de Moscú como cualquier cambio en la administración regional o de distrito termina peredelom sitios más interesantes, y como resultado - los desafíos a sus antiguos propietarios.

Alexander POTAPOV